谁是打压房价的最大空头？并非大V自媒体，结果你一定想不到。
中国房价连续大跌了四五年，对国民经济和居民财富的伤害甚深。主要原因是房地产出现历史性拐点后的深度调整导致，但客户非理性的贱卖和某些房产中介的行为也起了推波助澜的作用。
房价K型分化，二手房以价换量背后的房产中介因素
中国房地产量价齐跌已有四五年了，逐渐形成了新房二手房价格背离的走势。新房在开工量、成交量严重萎缩的情况下，价格相对抗跌，改善性住宅甚至不跌反涨。一线城市豪宅销售火爆，一次次刷新房价天花板。而近些年二手房成交量大幅上升，已经超越新房成为市场交易的主体。代价就是二手房价格日趋走低，去年四季度连续数月出现全国70城二手房全面下跌，一线城市房价加速补跌的现象。
二手房价格下跌，与商品房库存量极高，经济不景气和住房升级需求下，急需用钱的房东加大挂牌抛售力度有关，在其中，房产中介对二手房成交激增和价格走低起到了不可或缺的作用。
房产中介的核心商业模式是以成交为导向，而非以价格为导向。房产中介的职业天性就喜欢诱导房东报低价格，促进成交。由于中介佣金=成交价×佣金比率。即便降价导致单笔佣金微降，也远胜于因房价过高无法成交而收益为零。快速成交能节省时间、精力与运营成本，更符合其经济利益。特别是现在的房产中介员工，普遍是低底薪甚至零底薪制，全靠卖房佣金吃饭。对业主委托的房源总是极力压低价格，方便成交。
其次，现在的楼市环境是买方市场。当前多数城市房源充足、买家有限，价格敏感度高。若挂牌价显著高于市场价，房源将缺乏竞争力，沦为“无效房源”。中介通过建议调价，提升房源吸引力，以争取稀缺客户。
另外，业主常因情感或过往价格产生偏高心理预期。中介需借助近期成交数据等市场信息，帮助业主建立合理定价，避免因预期不匹配延误交易。同时，降价可筛选诚意业主、加快销售流程。
由于上述主客观原因，排除职业道德因素，即使在正常的房产委托中，中介也会频繁建议业主降价，是房产中介对市场现实和个人业绩的本能反应。而现在，由于楼市极度需求不振，二手房市场经常有价无市，部分房东存在急迫售房回笼资金的需要。一些房产中介甚至打起了恶意压价，以严重损害房东经济利益以达成房屋买卖的行为。
房产中介忽悠业主低价卖房的经典套路
这两年，全国二手房成交不断上扬，而房价却一路走低。挂牌房源要么长期无人问津，要么被迫以跳楼价甩货成交。不论成交与否，房东的心情都是一言难尽，在二手房量升价跌的同时，一幕幕由房产中介精心策划的‘压价大戏’正在全国各城市轮番上演。
“我的房子挂牌339万，中介直接带‘买家’来砍价到280万，一下压了我近60万！”一位房东在房产中介门店愤然离场，而他却不知道，那位所谓的“买家”其实是中介雇来的演员。这样的场景并非个例。在当前低迷的楼市中，一批房东正经历着类似的套路，中介通过雇人看房、上演“双簧”等方式给房东施压，以达到低价收购房产的目的。而当房东们以为只是市场行情不好不得不降价卖房时，他们的房子正通过一系列精心设计的“剧本”，流入那些等待低价收购的炒家手中。
在二手房市场，买家更为理性，选择更多，卖家难以高价出手，自然容易被“拿捏”。信息不透明成为中介操作的温床，头部中介公司掌握大量客源和房源，为制造虚假信息、混淆视听提供了土壤，房主难以核实，容易“病急乱投医”。
中介的“压价戏码”究竟是如何上演的？某大型房产中介工作人员坦言，雇人可以完成带看指标，他们每天要带看15组客户，只有通过这种方式，才可以跟房东不断地反馈价格，降低心理预期。卖房中介更是直接安排砍价任务，指导假看房者对挂牌339万房屋报280万低价，砍价近60万，导致房东愤然离场。
在另一场砍价中，假扮的看房者“火力全开”，咬住470万不放，让房东在538万的挂牌价上一路狂降，最后房东眼泛泪花，报出了510万的价格。完成所有任务后，中介给了看房演员200元报酬，并坦言他们的老板通过这种变相压价的方式，每个月都能赚不少钱，月入超50万元。
还有一种常见的手段是制造假象，竞争买房。在门面人流量多的高峰期，中介往往雇佣一群人制造假象，在客户犹豫不决时，雇用人前来竞争买房，以便催促买房者立即下单。另一种手段是控制房源，压价收购。一般情况下，中介会冒充购房者与业主谈判，说出各种毛病，让业主认为房子不好卖，最后以最低价卖给中介找来的炒家。还有低价钓客户，高价骗业主的手段。中介在广告上做手脚，以低廉价格吸引买房者来看房，结果说已经售出，然后趁机推荐其他房源。
这些手段无一不是针对房东的心理弱点，在房地产市场下行的背景下，更容易让房东产生焦虑，从而做出不理性的决策。
某头部房产中介玩起“降价KPI”，开始公然做空房价
上述中介逼房东低价卖房套路，是中介机构习以为常的伎俩。现在中介做空房价已经上升到公司行为。
近日，有社交平台用户爆料称，某大型二手房交易平台向旗下门店摊派“房源降价任务”，要求每天说服一定数量的业主调低挂牌价，降价幅度在7%左右。据称，若当日未完成指标，门店负责人需向上级汇报，并在领导面前当场致电业主沟通降价，完成后才能下班。
今年1月，某行业头部中介内部下发了一个通知，要求全公司员工推动房主降价5%以上，完成的话还有××币奖励，就是鼓励经纪人压价。
更有意思的是，该中介副总裁还在发布会上公布了一个“敏感数据”：全国二手房挂牌量650万套，涨幅60%。这个时间点发布这种数据，用意何在？大家都知道，从11月开始，各家机构发布房地产数据都非常谨慎，很多敏感数据都不再发布了。而该中介这一操作，确实让人浮想联翩。
现在这家中介的市场地位有多夸张？全国中介市场占有率近30%，核心城市超50%，北京部分区域签约量占比达71%。这是什么概念？就是十笔交易中有七笔是通过该家中介完成的。
凭借这种垄断地位，该中介的操作空间就很大了。2018年在上海市场占有率突破20%后，便将二手房中介费率从2%提升至3%，随后郑州、重庆等城市纷纷跟进。新房渠道费更是水涨船高，北京部分项目渠道费从1%以下飙升至5%-8%，天津甚至达到3%-10%。这些成本最终都转嫁给了交易双方。
该中介通过“独家委托”“二选一”策略垄断优质房源，破坏信息流通。你不签独家委托？那对不起，你的房源就要被限流。这种操作让大量优质房源集中在该中介平台，其他中介只能在信息获取上处于劣势，形成“要么加入，要么被淘汰”的行业困境。
该中介体系内的经纪人为了完成业绩，往往采用激进手段：对卖家持续施压压低挂牌价，对买家则通过展示虚假调价记录、隐瞒优质房源等方式制造恐慌。更狠的是算法配合，优先推荐降价房源，形成“降价越狠曝光越多”的恶性循环。这种“双向压价”直接拉低了区域房价的整体水平。
2025年一季度该公司的财报很有意思：总营收大增42.4%至233亿元，但经调整净利润几乎零增长，只有13.93亿元。这说明什么？说明该公司的模式依赖市场份额扩张而非效率提升，所有额外成本最终都转嫁给了市场。
当一个平台拥有了市场支配地位，却没有相应的责任担当，那它的行为就可能偏离“做难而正确的事”的初心。房价调整的根本原因确实是人口、杠杆等基本面因素，但龙头房产中介作为核心平台，未承担稳市责任，反而成了房价下跌的“加速器”。
新年元旦，《求是》杂志房地产评论员文章，特意强调“加强信息和舆论引导。对企业、机构和个人通过自媒体等散布有关房地产业发展的不实信息进行及时管控，多措并举推动社会形成对房地产市场的理性预期。”今后，恶意唱空房价的行为将会受到政府的严厉打击。相比仅凭一张嘴的网络大V和自媒体，丧失本心的房产中介对房价的下跌，所起的负面作用更大。
所有参与二手房买卖的客户，需要中介服务时，必须擦亮眼睛，在房价上保持高度理性。
【备注：这是 许子 2026年1月的第05篇文章，总621篇，收录于「許子楼市」合集】
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